转：策划者的真知灼见

1。请问：这几年房子价格一涨再涨，是政策出了问题还是市场推动？未来的价格走向如何？

王志纲：关于房价上涨的问题啊，不仅使消费者措手不及，就连房地产老板都没有想到，他们会发这样大的财。有人归结为中央的宏观调控不到位、不得力，越调越涨，越帮越忙，怨声载道。对于这个问题究竟应该怎么看呢？
我认为是这样的，房地产这个玩艺，它不是一般商品，它是特殊商品。它有三种属性，第一，它是消费品，是商品，生活必须品；第二，它是公共产品，它是政治问题，是解决民生的居者有其屋的公共产品。第三，它是投资也是投机产品，这是它的三个属性。跟大米，跟服装不一样，粮食、衣服裤子没有囤积居奇的必要，花钱去买就完了。跟政府没有关系。除非出现灾年，政府要救济，那是另外一回事。但房地产不一样，这是不动产。

这些年来，咱们中国房地产真正成为商品，大规模进入流通是1998年。中央正式确定房地产成为商品。银行可以提供按揭，从这个时候开始全民置业。大家想一想，在农耕社会的时候，可能我们有套祖屋，几代人、甚至十几代人相传，爷爷造了房子，子了孙孙一代一代住下去，可以住几十上百年，现在我不知道在座的有几家人还有祖屋，一般都没有了，这个社会发生了深刻的变化。

第二个问题，咱们中国长达四十年，是没有资产的年代。解放以后，到1990年，没有资产，包括我本人。所以我教育现在的年轻人，你们大学毕业就想要买房子，买不起房子就是房奴。扯淡！我说，我是工作了十几年以后，儿子都长到十八岁了我还没有房子。我2001年才有了自己的一套房子，在此之前都是租房子和住办公室。我不是在这里倚老卖老，就是搞不明白。美国这个国家，买房子的人只占了百分之四十。新加坡这个国家，买房子的人只占了百分之二十五，其它人全租房子住。我们这个国家好玩，媒体也在推拥，好像居者有其屋，居者就要买屋。居者不买屋好像就不行。其实是不对的，如果观念不改变，中国13亿人都买房子，这个不得了，城市全部盖满房子都是不够住的。正是由于这么一种购买心理，房地产商又拼命的强化它的商品属性，而另外两个属性，公共产品属性和投资产品属性就被弱化了，政策方面也考虑不周。最后就被市场的投机浪潮打了一个措手不及。
强调它的商品属性以后，就不去考虑公共产品这个属性了，不去考虑让廉居房、廉租房为社会的弱势群体提供一种安居乐业的体现社会主义规则的这么一些产品。这些年来北京、上海、广州，很多政府都是不作为的。全部是招拍挂，完全交给市场。最后的结果，僧多粥少、狼多肉少，房地产购买力超过了销售力。最后的结果，就使得房地产销售紧张和恐慌性消费。

很多人本来准备几年以后、甚至十年二十年以后再买房子的，一看急了，如果现在不买，以后再涨价就买不起了。长痛不如短痛，就把老爸、老妈积蓄了一辈子的钱，把老丈人老丈母娘积蓄了一辈子的钱全部集中起来，超前购房。这一下子，又把购买力放大不知道多少倍。在这种情况下面，各个地方的房地产出现供不应求就是必然的了。
因为供不应求，投机者就乘势而为，房地产的投资和投机这个问题就出来了。很多温州老、义乌老、东阳老就出来了，煤老板、矿老板有了闲钱没地方放，存钱，银行利息这么低，还不如去买房子。我在北京遇到一些煤老板，几十套的买。有的老板买了十个亿的房子。一边捆着草一边饿着牛，本来这个资源就欠缺，投机势力进来以后，最后上海的房价暴涨、北京暴涨、广州暴涨。都是这几股力量造成的。

银行又在后面拼命贷款。因为银行发现，所有的贷款，最安全的是按揭，而房地产的按揭坏账率百分之十都不到。而且结账还款率可以达到百分之八十。这样一来，就有可能形成经济危机了。

中央一看，不对头了，就开始搞宏观调整。由于当初估计不够，出手不狠，几次搞下来，效果都不好。老百姓和房地产老板们都产生抗药性了，认为共产党不会来硬的，调控是假的、假的，很快就会过去的。最后的结果，房地产是越整顿越上涨。所以说，房地产成了一个很大的政治问题。

那么怎么看未来呢？我只想回答你这样几句话，经过这样几次折腾以后，中央政府特别是温家宝同志已经深刻的意识到房地产不是一个简单问题，而且几次调控都不成功，总理的威望也因此大打折扣。温家宝总理也深刻的认识到，这一次如果再调控不下去，他就麻烦了。因此，我想他是下了决心的，非成不可。输了以后，他在中央的权威都不存在了。这是一个政治问题，已经不只是一个简单的经济问题了。
第一个，当中央下了这个决心以后，各路诸侯又想变通，如果像原来一样跟中央继续捉迷藏，可能空间越来越小，中央现在是杀鸡儆猴，因为大家都知道，中央和地方的矛盾历来就是存在的。诸侯得考虑地方的利益，总强调，别人生病他没病，别人生病他吃药。中央现在考虑的是，寻找反面典型，用来杀鸡儆猴。但是这个效果如何，不得而知。

在这种态势下，诸侯要想变通，空间越来越小，搞不好可能会成为枪打的出头鸟。

房地产未来的前景怎么样呢？我的看法是，就像辛弃疾在郁孤台上所写的那样，青山遮不住，毕竟东流去！论行情，是个朝阳行业，前景很美好，因为中国的城市化需要房地产的支撑。
其次，房地产从未来来看，肯定看涨的。只要不涨过百分之十，就是温和的，超过百分之十，就是危险的，所以中央的调控底线，就是控制在百分之十。

第三个，我认为，像赣州这种地方，从事房地产的也罢，购买房子的也罢，你如果有条件——不是在寅支卯粮的情况下，适当置业是可行的，既能安居，又得投资

2。
我们去做丽江战略的时候，丽江当时的工业只是采石厂、水泥厂，污染也非常厉害，而且成本极高。最后的结果，摊到每一个老百姓手里，没有多少收益。当时丽江的政府领导也很困惑。他们说，如果没有工业化就没有现代化；没有工业化就没有财政。但是，当我们把丽江放在中国这个平台上来研究以后，得出这么一个结论，中国只有一个丽江。第二个，中国人只要认识到丽江的价值，不要说十三亿人口，只要十分之一，一亿三千万人口，每个人来消费一次，就比丽江全部填满工厂的收入要大一百倍。认定这条路以后，彻底放弃工业化，坚定不移地走旅游休闲的道路，最后走出来了。

现在你们到丽江去看一看。所有的水泥厂、采石厂全部关闭。全是以旅游休闲为核心。最后的结果，家家户户都富裕起来。整个城市一片祥和。以至于丽江成了云南出官的地方，我在那里四年，出了四个省级领导干部。为什么呢？一个人到了那个地方，就觉得这里是世外桃园，就会想到当地领导的工作做得不错。李长春同志去了丽江就很感慨，他本来是去看旅游的，但结果他发现，我们成天鼓吹文化产业，最后还是发展不好，你看丽江旅游休闲，这不就是文化产业嘛！丽江市委书记一下子就被调到中宣部去当副部长，专管文化产业。


碧桂园开创并引导概念地产时代，奥林匹克花园开创并引导复合地产时代，昆明世博会开创并引导以会展经济撬动区域经济时代，杭州宋城策划开创并引导泛地产时代，华南板块之战引导大盘时代，天津梅江南项目开创城市运营时代，大成都战略。。

评论 1。

匿名] 韩沣
2007-01-06 17:27:58
乍一看，以为炼FALUN功。如果此类功术可对城市经营有所改变，必是笑话

王氏三招
打比方
画弓搭箭
最后归于环保和休闲
淘气的小怪物
2007-01-19 16:59:15
开窍!
[匿名] 无名氏
2007-01-24 15:26:48
从事策划多年,咱也有个"五度原理",与作者的"三度理论"异曲同工,但自觉各加丰实、实用，尤其在战略和策略阶段更显威力。仅供交流，并无显摆之意。做策划的五度原理高度，深度，广度，角度最后，策划能否成功，能否正确，能否推行，决定于你的“态度”。在这五度基础上，建议每一个搞策划的人，都要注重一下策划思考过程中的精度和准度，精度就是尽可能思考周密一些，准度就是尽可能抓住最有把握最有效的关键，不要一篇策划报告或一通神侃胡说让人云里雾里，虽感觉到了战略方向，却把握不了操作的精准可能，搞不好就会把“五度原理”整成了“呼悠能力”。

向王志纲老师反映关于吴扬文的问题——尊敬的王老师：您将平谷画册设计工作交由智谷吴扬文的公司，他主要有以下问题会影响您的工作——1、北京智谷黄页团队人员极其不稳定，这主要由于公司缺乏信誉造成。公司拖欠所有员工报销达3个月之久，而且没有任何合理的解释，员工目前均消极怠工，多数在外兼职，这样的团队来做平谷画册不出问题才怪！；2、北京智谷黄页的主编余振东，原是瑞丽杂志一名普通编辑，水平低下，主要体现在选题能力弱，编辑力差，而且经常命令同事帮他完成稿件写作编辑；同时此人人品极差，经常以扣薪水威胁同事听命于他，这样的人，能被吴扬文看中，问题可见一斑，这样的主编来做平谷画册，是对平谷画册的极大不负责任！3、吴扬文出现较严重财务危机，他已经将他的BMW卖出，同时拖欠广州同事工资达3个月，危机的诞生，源自吴扬文盲目扩张，好大喜功，而上海黄页已经停刊！4、吴扬文的个人品质值得商榷，他对于任何追讨工资、报销的电话、短信不接听、不回复，这不是一个光明磊落的人的行为！5、吴扬文鼓吹的城市黄页，内幕即将揭晓，已经违反国家新闻署出版规定，他打擦边球的做法，显然难以为继！请工作室同仁代为告知王老师，谢谢！同时这一事实将告知秦书记